Hier vindt u antwoorden op de meest gestelde vragen over bouwovertredingen, vergunningen en hoe wij deze problemen voor u kunnen oplossen. We hebben de vragen overzichtelijk op een rij gezet, zodat u snel de informatie vindt die u nodig hebt.
Staat uw vraag er niet tussen? Neem dan gerust contact met ons op. We helpen u graag verder!
Wat is een bouwovertreding?
Een bouwovertreding bestaat als een pand anders is gebouwd dan de laatste vergunning. Dit kan een gekende bouwovertreding zijn, vastgesteld met een proces-verbaal, maar vaker is het een ongekende overtreding. De huidige eigenaar is niet op de hoogte, noch de gemeente, stedenbouwkundig uittreksel, kadaster… Typisch zijn overtredingen bij bouwvolume, dakvorm, interne verbouwingen, gevel, ramen, functies, aantal woonentiteiten, verhardingen, etc.
Wat is een regularisatie?
Een regularisatie is de procedure om een bestaande situatie met bouwovertredingen te vergunnen. Dit vereist de aanvraag van een omgevingsvergunning om bijvoorbeeld een verbouwing of functiewijziging te regulariseren. Het betreft dus een vergunningsaanvraag voor reeds uitgevoerde werken die door de overheid beoordeeld moeten worden.
Wat is een omgevingsvergunning?
Een omgevingsvergunning omvat onder andere de vroegere stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning. Een omgevingsvergunning is nodig voor vergunningsplichtige handelingen of bouwwerkzaamheden. Bij sommige handelingen is de medewerking van een architect vereist. Let op: een omgevingsvergunning moet voldoen aan de huidige stedenbouwkundige voorschriften en volgt wettelijke maximumtermijnen.
Wat is een vermoeden van vergunning?
Als kan worden aangetoond dat bepaalde constructies of functies al aanwezig waren voor de inwerkingtreding van het gewestplan (meestal eind jaren ‘70), kan dit opgenomen worden in het vergunningenregister onder het ‘vermoeden van vergunning’. Bewijzen kunnen zijn: oude plannen, luchtfoto’s, bevolkingsregister, aktes, getuigenverklaringen, energiemeters, huurcontracten, uittreksel kadaster etc. Let op: een vermoeden van vergunning wordt niet getoetst aan de huidige voorschriften en volgt geen wettelijke maximumtermijnen.
Wat is het verschil tussen een toelating en een vergunning?
Het vergunningenregister werd geopend in 1962. Bouwaanvragen van voor deze datum staan dus niet in het register en worden toelatingen genoemd. Een gebouw met enkel een oude toelating kan onder het ‘vermoeden van vergunning’ in het vergunningenregister komen, indien het gebouw ongewijzigd bleef.
Wat is een prekadastratie?
Prekadastratie is de toekenning van een nieuw kadastraal nummer aan een kavel of bij de verdeling van een appartementsgebouw in aparte wooneenheden. Dit is nodig voor de opmaak van een notariële basisakte en moet overeenkomen met een correcte stedenbouwkundige of omgevingsvergunning.
Waar let een koper best op bij de aankoop van een pand?
Hij controleert best altijd de stedenbouwkundige toestand van het pand. Vraag de laatste vergunning met bijbehorende plannen aan bij de gemeente en kijkt of deze overeenkomen met de huidige situatie. Bij afwijkingen spreekt men van bouwovertredingen, die u ongewild kunt overkopen. Let op: een stedenbouwkundig uittreksel geeft enkel informatie over uitgereikte vergunningen en eventueel gekende bouwovertredingen (proces-verbaal), maar niet over ongekende bouwovertredingen!
Hoe weet ik of het gebouw volledig vergund is?
Een vergund gebouw komt volledig overeen met zijn laatste stedenbouwkundige vergunning en bijbehorende vergunde plannen. Bij afwijkingen is er sprake van bouwovertredingen. Wij helpen u graag om de toestand van uw gebouw na te kijken en, indien nodig, een nieuwe vergunning aan te vragen.
Volgens de gemeente zijn er geen bouwovertredingen ‘vastgesteld’?
Dat kan. Dit betekent dat er geen ambtenaar eventuele overtredingen heeft vastgesteld, maar er kunnen nog steeds ongekende bouwovertredingen zijn waar de gemeente meestal geen weet van heeft. Enkel een vergelijking met de laatst vergunde plannen brengt hier 100% duidelijkheid.
Hoe weet ik hoeveel appartementen vergund zijn?
Het vermeerderen van het aantal appartementen met bijhorende werken is vergunningsplichtig sinds de inwerkingtreding van het gewestplan (meestal eind jaren ‘70). Veel gebouwen zijn onvergund opgesplitst na deze periode. Het bevolkingsregister bij de gemeente kan hiervoor bevraagd worden om te zien wanneer het aantal inschrijvingen op een adres steeg. Andere bewijzen zijn het kadaster, aktes, energiemeters, huurcontracten, etc. van voor eind jaren ‘70.
De koper, makelaar, gemeente of notaris merkt een bouwovertreding op. Wat nu?
Professionele partijen bij een verkoop hebben een informatie- en onderzoeksplicht. Ze moeten u op de hoogte brengen van eventuele (ongekende) bouwovertredingen. Vaak is het de verkoper die deze overtreding moet regulariseren om de verkoop te laten doorgaan zonder minwaarde.
Hoe kan het dat ik niets wist van een bouwovertreding?
Een bouwovertreding kan u zomaar overkopen zonder dat u het weet. Misschien is het pand al meerdere keren doorverkocht zonder dat makelaars of notarissen dit opgemerkt hebben. U zit nu met het probleem en als eigenaar bent u verantwoordelijk voor de oplossing.
Welk risico loop ik als ik het niet in orde maak?
Als de herstel- en strafvordering nog niet verjaard zijn, kunt u hiervoor verantwoordelijk worden gehouden. Ook na verjaring blijft de overtreding bestaan, wat verbouwingswerken, verhuur of verkoop kan bemoeilijken.
Ik kan geen EPC opmaken omdat ik (een) busnummer(s) mis.
Busnummers of appartementnummers zijn vandaag gelinkt aan een stedenbouwkundige vergunning. Als een busnummer ontbreekt, betekent dit vaak dat er iets mis is met de vergunning. Voor meer informatie kunt u verder kijken op onze website, we hebben specifiek rond deze materie dit artikel geschreven.
Hoe zorgen jullie voor rechtszekerheid van mijn gebouw?
Wij controleren of uw gebouw volledig vergund is en zorgen voor een efficiënte vergunningsaanvraag. Daarbij ontzorgen wij u van A tot Z en dit voor een vaste prijs.
Wat gebeurt er als ik geen vergunning heb voor mijn pand?
U loopt het risico op problemen bij verkoop, verhuur of verbouwing. De verkoop kan dan niet doorgaan, de huurovereenkomst is niet wettig of een verbouwing wordt verhinderd. Dit kan vaak leiden tot een lagere waardering van uw pand.
Wat zijn de risico’s van een bouwovertreding?
Als herstel- en strafvorderingen nog niet verjaard zijn, bent u verantwoordelijk. Na verjaring blijft de overtreding bestaan, wat ook verbouwingswerken, verhuur of verkoop kan bemoeilijken.
Wanneer is een bouwovertreding verjaard?
Er zijn twee soorten verjaring: voor de strafvordering is dat 10 jaar, voor de herstelvordering in kwetsbare gebieden ook 10 jaar, en in andere gebieden 5 jaar.
Krijgen jullie elke bouwovertreding terug vergund?
Helaas niet. Sommige overtredingen zijn niet te vergunnen, maar we zoeken graag naar oplossingen. Bij een offertevraag beoordelen we de slaagkans van uw dossier en laten u dit snel weten. We hebben een slagingspercentage van 99% voor de dossiers die we aannemen.
Wat als een overtreding niet vergund kan worden?
Het pand kan steeds in zijn huidige staat verkocht worden als u hiervoor een koper vindt. Het is belangrijk om de koper van de bouwovertreding op de hoogte te brengen. De overtreding zal echter een reden zijn voor minwaarde. De koper krijgt immers geen rechtszekerheid over het pand.
Aan welke voorwaarden moet een vergunningsaanvraag voldoen?
Een vergunningsaanvraag moet voldoen aan de huidige regelgeving, ongeacht wanneer de overtreding heeft plaatsgevonden. Dit zijn de gemeentelijke en gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen, Vlaamse codex Wonen, Vlaamse codex Ruimtelijke ordening, etc.
Welke voorwaarden zijn er rond ontharding?
Vlaanderen is te veel verhard, wat gevolgen heeft voor de opvang van regenwater en biodiversiteit. Bij vergunningsaanvragen wordt gevraagd om maximaal te ontharden. In de voortuin mogen enkel noodzakelijke verhardingen naar voordeur en garage worden aangelegd, en in de achtertuin geldt een vrijstelling tot 80 m².
Welke voorwaarden zijn er rond hemelwater?
Regenwater wordt in Vlaanderen te vaak naar de riolering afgevoerd. Bij verbouwingswerken, en dus ook bij de regularisatie van verbouwingswerken, moet hemelwater worden opgevangen in een hemelwaterput en de overloop infiltreren in de tuin. Maar er zijn ook alternatieven met een groendak of afkoppeling mogelijk. We bekijken graag de mogelijkheden met u.
Welke voorwaarden zijn er rond brandweer?
Gebouwen met meerdere en gewijzigde entiteiten worden bij een nieuwe vergunningsaanvraag geëvalueerd door de brandweer. Er kunnen voorwaarden opgelegd worden naar compartimentering, rookkoepel, brandmelding etc. Indien nodig gaan we in voorbespreking met de brandweer voor een oplossing op maat.
Hoe vraag ik een offerte aan bij Vergund?
U kunt eenvoudig een offerte aanvragen via onze website. Vul enkele vragen over uw pand in en voeg foto’s van de voor- en achtergevel toe. Indien beschikbaar, kunt u ook documenten of oude plannen uploaden. Na ontvangst van uw aanvraag nemen we kort telefonisch contact met u op om de informatie door te nemen en een offerte op maat op te stellen.
Welke gegevens heb ik nodig voor mijn offerte-aanvraag?
Basisinformatie over uw pand, inclusief enkele foto’s. Daarnaast zijn de laatst vergunde plannen essentieel voor de vergunningsaanvraag en worden deze best zo vroeg mogelijk opgevraagd bij de gemeente.
Hoeveel kost een dossier voor regularisatie of omgevingsvergunning?
De kosten zijn afhankelijk van het project. Na ontvangst van uw aanvraag stellen we een offerte met een vast bedrag op, helder en zonder verrassingen achteraf. Dit bedrag is altijd op maat van het project en inclusief plaatsbezoek, 3D-opmeting, planopmaak, administratie, dossiersamenstelling, communicatie met de gemeente, advies, etc.
Hoeveel kost een dossier voor vermoeden van vergunning?
De kosten zijn afhankelijk van het project. Na ontvangst van uw aanvraag stellen we een offerte met een vast bedrag op, helder en zonder verrassingen achteraf. Dit bedrag is altijd op maat van het project en inclusief plaatsbezoek, 3D-opmeting, planopmaak, administratie, dossiersamenstelling, communicatie met de gemeente, advies, plus de opvraging van historische luchtfoto’s, info kadaster en bundeling van bewijzen die u heeft verzameld. Al onze dossiers worden opgesteld volgens de normen van het Omgevingsloket, zodat ze later kunnen worden gebruikt voor een eventuele omgevingsvergunning.
Hoeveel kost een advies (vooraleer een vergunningstraject te starten)?
De kosten zijn afhankelijk van het project. Na ontvangst van uw aanvraag stellen we een offerte met een vast bedrag op, helder en zonder verrassingen achteraf. We hanteren een vaste prijsafspraak op basis van de informatie die we bij de gemeente, het kadaster of andere overheden opvragen. We kunnen pré-advies aanvragen bij de gemeente, historische luchtfoto’s opvragen, uittreksels bij het kadaster, enz.
Kan ik de offerte digitaal ondertekenen?
Ja, de offerte kan eenvoudig digitaal ondertekend worden. Andere administratieve zaken worden nadien ook eenvoudig digitaal geregeld. Na ondertekening wordt het project automatisch opgestart. Als u niet digitaal onderlegd bent, zorgen we voor een oplossing.
Wat zijn de stappen voor het aanvragen van een vergunning?
Na goedkeuring van de offerte maken we een afspraak voor een plaatsbezoek en opmeting van uw gebouw. Vervolgens zorgen we voor de opmaak van plannen en administratie, bespreking van de vergunningsaanvraag, en uitnodiging tot ondertekening voor indiening in het Omgevingsloket (u als klant moet dit zelf ondertekenen).
Hoelang duurt het om een vergunningsdossier op te maken?
We spreken voor elk dossier een doorlooptijd af. Dit varieert van 4 tot 6 weken na de opmeting. Indien nodig kan een spoedprocedure afgesproken worden. Daarna kan het dossier bij de gemeente ter beoordeling worden ingediend.
Welke technologieën gebruiken jullie in het proces?
We maken gebruik van geavanceerde infrarood 3D-metingen en 360° foto’s om uw gebouw snel en nauwkeurig in kaart te brengen.
Krijg ik nadien ook de plannen aangeleverd van de opmeting?
Ja, bij oplevering van het dossier ontvangt u de plannen digitaal in .pdf-formaat. De digitale tekeningen of een geprinte versie kunnen ook op aanvraag worden bezorgd.
Hoe onderteken en dien ik het dossier in?
Wanneer het vergunningsdossier klaar is, ontvangt u een e-mail van het Omgevingsloket om in te loggen en het dossier te ondertekenen. U krijgt van ons een eenvoudige handleiding voor deze stappen. Na ondertekening kunt u het dossier online indienen bij de juiste gemeente. Als u niet technisch onderlegd bent, maken we een afspraak om het dossier samen in te dienen.
Wat is de doorlooptijd van een omgevingsvergunning?
De overheid moet een omgevingsvergunning binnen wettelijke maximumtermijnen behandelen. Er zijn twee procedures: een vereenvoudigde procedure van 4 maanden en een gewone procedure van 6 maanden. De vereenvoudigde procedure is standaard, terwijl de gewone procedure een openbaar onderzoek omvat (bijvoorbeeld bij wijziging van scheidingsmuren). Beide procedures beginnen met een maand voor volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek. Na de procedure moet de beslissing een maand worden uitgehangen.
Wat is de doorlooptijd van een vermoeden van vergunning?
Deze procedure heeft geen maximum behandelingstermijn. Sommige gemeentes behandelen aanvragen in enkele weken, terwijl andere meer dan een jaar nodig hebben. Een goed voorbereid dossier zorgt voor een snellere verwerking.
Volgen jullie de vergunningsprocedure mee op?
Uiteraard. We bereiden het dossier zo goed mogelijk voor zodat het volledig- en ontvankelijk kan worden verklaard. Eventuele vragen van de gemeente vullen we snel aan. De uiteindelijke beslissing wordt met u besproken en in begrijpelijke taal uitgelegd.
Hoe dien ik het gele beslissingsdocument uit te hangen?
De gemeente bezorgt naast een digitale beslissing ook de vergunning op een geel papieren document, met instructies voor de aanplakking. Dit moet zo dicht mogelijk bij het openbaar terrein (stoep, straat) op ooghoogte gebeuren, zodat het leesbaar is voor voorbijgangers. Vergeet niet om de aanplakking te melden met juiste datum en eventuele foto in het Omgevingsloket.
Van keuring tot stedenbouwkundige vergunning…
Bekijk onze dienstenpagina via deze link
Voor wie zijn de diensten van Vergund bedoeld?
Vergund richt zich op particulieren en professionals in de vastgoedsector, zoals notarissen, projectontwikkelaars, makelaars en syndici. We zijn er ook voor aannemers, interieurarchitecten en projectontwikkelaars.
Wat zijn de voordelen van het werken met Vergund?
We bieden volledige ontzorging, duidelijke communicatie en hebben met meer dan 300 succesvolle dossiers veel expertise in het opstellen van vergunningsdossiers. We zorgen voor een efficiënt vergunningstraject voor elk type dossier.
Bieden jullie ook juridische ondersteuning?
Indien nodig werken we samen met juridische partners voor extra ondersteuning.
Is Vergund actief in heel Vlaanderen?
Ja, we werken aan vele projecten verspreid over heel Vlaanderen en zijn gespecialiseerd in bestaande gebouwen. U hoeft niet per se met een lokale architect te werken omdat de procedures overal hetzelfde zijn en bouwschriften per gemeente worden opgevraagd.
Maken jullie ook ontwerpen zoals een ‘gewone’ architect?
Nee, onze focus ligt 100% op vergunningstrajecten. Kleine aanpassingen aan plannen kunnen wel.
Wat is de rol van een architect in het vergunningstraject?
Een architect is nodig voor het opstellen van een vergunningsdossier voor vergunningsplichtige constructieve werken. Bij Vergund werken gespecialiseerde architecten die zich enkel bezighouden met vergunningen.
Heb ik een landmeter nodig of een andere architect?
Nee, bij Vergund werken gespecialiseerde architecten. Voor de opmeting gebruiken we 3D-scans, zodat we gedetailleerde digitale plannen hebben na de opmeting. U hoeft dus zelf geen andere leveranciers in te schakelen; Vergund regelt alles voor u.
