Ontbrekende busnummers verhinderen EPC en dus verkoop of verhuur van appartementen

Ontbrekende busnummers verhinderen EPC en dus verkoop of verhuur van appartementen cover

Wat als u als eigenaar van een appartement in de veronderstelling verkeert dat alles perfect in orde is met uw eigendom? U heeft een gebouw met appartementen jaren geleden aangekocht, de appartementen zijn notarieel beschreven als aparte eigendommen en u verhuurt ze al geruime tijd zonder problemen. Maar dan, wanneer het tijd is om de EPC-attesten te vernieuwen, blijkt tot uw grote verrassing dat er geen busnummers bestaan voor één of meerdere appartementen… En ontbrekende huisnummers zijn een probleem. Zonder busnummer, geen EPC. En zonder geldig EPC-attest is er geen verkoop, schenking of nieuwe verhuur mogelijk. Wat nu?

Ontbrekende busnummers zijn een steeds vaker voorkomend probleem, vooral in Antwerpen

EPC-deskundigen worden er de laatste tijd steeds vaker mee geconfronteerd, vooral in de regio Antwerpen. Wanneer zij een nieuw EPC-attest willen opmaken voor een appartement, blijkt het vereiste busnummer te ontbreken in het nieuwe Adressenregister, vroeger het Centraal Referentieadressenbestand (CRAB). Door de nieuwe unieke busnummers, die de exacte ligging van een appartement in het gebouw aangeven, gaan er oude busnummers verloren. Zonder busnummer is het onmogelijk om een EPC-attest aan te maken.

Gemeentes en de juiste aanpak voor een regularisatie van uw busnummers

Voor ontbrekende busnummers kunnen EPC-deskundigen via het Vlaams Energieagentschap (VEKA) navraag doen bij de specifieke gemeentes. In sommige gevallen blijkt het te gaan om een fout in het Adressenregister. Maar vaak zit de oorzaak dieper en komt de huidige situatie gewoon niet overeen met de vergunde toestand.

De essentie is dat de toegekende busnummers overeen moeten komen met een stedenbouwkundige vergunning. Is er een discrepantie tussen het aantal vergunde en het aantal bestaande woonentiteiten, dan is er sprake van een bouwovertreding. De oplossing is dan het aantal appartementen te regulariseren door middel van een omgevingsvergunning. Pas dan kunnen de juiste busnummers toegekend worden.

Oude panden en bewijslast: een complex verhaal

Bij oude panden is de situatie vaak nog complexer. Mogelijk zit het pand niet in het vergunningenregister: ofwel is er geen vergunning voorhanden ofwel is er enkel een oude toelating van vóór 1962. Sinds dat jaartal, met de opening van het vergunningenregister, bieden vergunningen rechtszekerheid. Maar vele zaken, zoals het opdelen van panden in meerdere wooneenheden, werden pas vergunningsplichtig eind jaren '70, met de invoering van de gewestplannen.

Voor een opname in het vergunningenregister moet zowel de constructie als het aantal wooneenheden aangetoond worden. Dat kan onder het vermoeden van vergunning, waarbij eigenaars het bestaan en de legaliteit van de appartementen moeten bewijzen aan de hand van allerlei documenten, zoals oude plannen, kadastrale uittreksels, foto's, huurcontracten en -inkomsten, facturen van verbouwingen, notariële aktes of getuigenverklaringen, voor de inwerkingtreding van het gewestplan.

Notariële akte biedt niet altijd rechtszekerheid

Eigenaars denken vaak ten onrechte dat een notariële akte voldoende rechtszekerheid biedt. Maar zo'n akte moet dan al teruggaan tot eind jaren ‘70 of overeenstemmen met een stedenbouwkundige vergunning. Ontbreekt die vergunning, dan is er geen rechtszekerheid en kunnen er geen busnummers toegekend worden, zelfs al zijn de appartementen kadastraal opgesplitst en is er een notariële akte aanwezig.

Tijdelijke en definitieve oplossingen voor ontbrekende busnummers

Gelukkig zijn er oplossingen, al vragen die enig geduld en de nodige bewijsstukken. In het gewest Antwerpen dient het bestaan van de wooneenheden sinds november 1979 aangetoond te worden. Gemeentes beschikken zelf ook over bepaalde bewijsstukken, met name de inschrijvingen in het bevolkingsregister.

Als deze historische inschrijvingen overeenkomen met de bestaande toestand, kunnen er in Antwerpen alvast tijdelijke busnummers toegekend worden. Dit in afwachting van een definitieve opname in het vergunningenregister onder het vermoeden van vergunning. Deze opname gebeurt normaal op basis van nieuw op te maken plannen van de bestaande toestand.

Opgelet: als er na november 1979 nog vergunningsplichtige wijzigingen gebeurd zijn, is een opname in het vergunningenregister niet voldoende. De wijzigingen dienen bijkomend geregulariseerd te worden door middel van een omgevingsvergunning.

Dossier op maat

De procedures voor zo'n aanvraag tot vermoeden van vergunning, regularisatie of omgevingsvergunning zijn complex en tijdrovend. Daarom kunt u het best een gespecialiseerd kantoor onder de arm nemen dat de opmaak van het dossier en de plannen voor zijn rekening neemt. Reken daarvoor op Vergund, wij kennen de lokale situatie en weten perfect welke stukken vereist zijn om tot een oplossing te komen.

Een ontbrekend busnummer nodig? Neem vandaag nog contact met ons op voor meer informatie en een dossier op maat.